Raffaello Zanini, presidente di PLANETHOTEL.NET, disegna i nuovi scenari nel mercato immobiliare alberghiero.
Forse in Italia non è approdata la notizia, estiva, che Mervyns, una catena di 149 grandi magazzini che dalla California si è sviluppata in 7 stati, sta chiudendo. Il gruppo approfitta delle vendite natalizie per svendere tutto quello che ha in casa e raccogliere quanta più liquidità possibile al fine di pagare i creditori e poi chiude i battenti. Possibile? Evidentemente sì, ormai ci stiamo abituando anche agli scenari economici e finanziari più impensati.
La crisi c’è, e si vede
“Crisi”, purtroppo, non è solo una parola. E’ una realtà concreta, una situazione di difficoltà che negli ultimi anni, nostro malgrado, abbiamo imparato a toccare con mano, a conoscere da vicino, da diversi punti di vista: lavoratori che perdono il lavoro; fornitori che perdono un canale distributivo; azionisti, lavoratori e fornitori dei fornitori che vedranno cadere i propri redditi. Nel caso della catena americana un grave danno l’hanno anche i proprietari degli immobili dove sono ospitati i 149 grandi magazzini Mervyns, che non riceveranno più un affitto, e che se hanno un leasing o un mutuo da pagare forse non riusciranno a pagarlo. Gli immobili oramai inutilizzati verranno venduti a prezzo ribassato per recuperare liquidità.
Anche nel settore alberghiero
Raffaello Zanini, presidente Planethotel
“Senza fare inutili allarmismi –spiega Raffaello Zanini, presidente di Planethotel, società specializzata nella consulenza e soprattutto nel marketing online per il settore alberghiero ed i suoi fornitori- occorre agire con realismo. La prima domanda da farsi è: “E’ possibile che la crisi generalizzata investa anche gli immobili a destinazione alberghiera? Anche qui in Italia? Sta già accadendo?”, e la risposta più naturale è “Sì, anche noi ci possiamo aspettare una certa crisi”. E anche se occorre sempre fare i dovuti distinguo, la situazione americana è di quelle da tenere d’occhio, perché può insegnarci molto, moltissimo”. Ebbene sì: la crisi economica sta influenzando anche l’andamento del turismo business e leisure in Italia: alcuni segnali si sono già visti e Isnart, l’Istituto Nazionale per le Ricerche Turistiche, li ha già fotografati con accuratezza.
Prosegue Zanini: “A fine anno i consuntivi 2008 per il turismo in Italia non saranno positivi, ma riteniamo che le previsioni per il 2009 saranno ancora più difficili. La crisi dei mercati e la crisi economica si fanno sentire anche sul mercato immobiliare del settore turistico alberghiero italiano, specialmente per quelle società immobiliari che hanno usato in maniera massiccia il credito per finanziare lo sviluppo di iniziative immobiliari. L’aumento dei tassi di interesse degli ultimi 12 mesi e la ridotta offerta di credito influenzano i prezzi di compravendita degli hotel.
Oggi vi è una forte offerta di immobili alberghieri sul mercato, a prezzi però ancora particolarmente sostenuti, che risentono dei valori fondiari e dei costi di costruzione effettivamente pagati per costruire l’hotel. Se l’hotel non è recente invece viene fatta una stima al metro quadrato del valore immobiliare prendendo come paragone valori passati di uffici o residenza nelle aree attigue. Questi valori però devono fare i conti con la redditività delle aziende alberghiere italiane, in calo ormai da oltre un anno.
I valori quindi sono destinati a calare anche perché il patrimonio immobiliare italiano destinato al turismo è datato, con una capienza troppo bassa per permettere una gestione razionale dell’hotel, e con stanze che per dimensioni e servizi non sono all’altezza con le richieste di una clientela oramai abituata agli standard internazionali. Questi immobili obsoleti sono destinati a rimanere invenduti, quindi senza un prezzo, o convertiti ad altra destinazione.
Cosa fare?
“Il mio primo consiglio –suggerisce Zanini- va alle amministrazioni pubbliche, in particolare delle città turistiche: quando progettate le vostre città, quando indicate le linee guida per la trasformazione urbanistica, fatevi affiancare da un consulente specialista nel settore alberghiero, in modo che la costruzione o ristrutturazione degli hotel possa rispondere alle richieste del mercato. Troppo spesso le aree destinate alla realizzazione di hotel rispondono a logiche immobiliari diverse da quelle proprie della gestione manageriale. E ancora, occorre favorire gli accorpamenti, spingere gli imprenditori alberghieri a “fare catena”, perché solo in questo modo sarà possibile un ampliamento dei margini dovuti a una gestione più razionale. Maggiore concorrenza e minori margini renderanno vincenti le strutture gestite con professionalità, possibilmente in catena, con un’importante riduzione dei costi. Avranno nuovo impulso i franchising, i consorzi, ed ogni forma associativa. Gli esempi non mancano, del resto: pensiamo a realtà come UNA Hotels, Star Hotels, Hotelphilosophy. Poi c’è un’altra necessità: quella della specializzazione e della professionalizzazione: si va verso un’ospitalità di qualità, ad ogni livello. L’esame attento delle location, poi, sarà sempre più indispensabile. Hotel costruiti in location di scarso pregio, o semplicemente in una zona sbagliata, non verranno compravenduti. Inoltre, saranno sempre più rilevanti il marketing, l’individuazione della mission aziendale, la comprensione del proprio mercato, la scelta della nicchia cui rivolgersi.
Sono auspicabili, e si stanno già vedendo, anche iniziative di integrazione verticale in una logica “di filiera”, con la creazione di grandi gruppi al cui interno sono presenti gli hotel, ma anche il tour operator, e le agenzie viaggi -tradizionali ed on line- che vendono. Lo spazio per gli hotel individuali si ridurrà sempre più.
Dall’affitto d’azienda…
Un altro elemento da considerare nel settore è rappresentato dall’entrata in crisi del tradizionale contratto di gestione, in cui il proprietario dell’immobile lo affida in gestione a una società specializzata nell’ospitalità dietro corresponsione di un affitto (perciò si parla di contratto di affitto d’azienda). “Ora, questo modello –illustra Zanini- ha perso molta redditività, poiché i gestori si trovano stretti tra l’incudine della crisi del settore turistico e, dall’altra parte, il martello dei proprietari immobiliari che chiedono di più in ragione dell’aumento dei tassi di interesse di riferimento e dell’aumentata rischiosità dell’investimento nel settore alberghiero. Contemporaneamente la riduzione dei fatturati del settore e l’aumento di alcuni costi, principalmente personale ed energia, riducono i margini della gestione dell’azienda alberghiera, e conseguentemente la quota che può essere riconosciuta alla remunerazione del capitale investito nell’hotel. Una soluzione relativa alle strutture potrebbe essere, innanzitutto, quella di adottare una politica di risparmio energetico, dotando gli edifici di impianti fotovoltaici, dispositivi elettronici per ridurre il consumo legato al riscaldamento e così via. Tutto più facile, evidentemente, se ciò avviene già in fase di progettazione. Ma non è escluso che si possa intervenire anche su strutture esistenti: un nostro cliente sta investendo diversi milioni di euro per rendere la facciata adatta a contenere i costi energetici, consapevole che andrà ad ammortizzare ben presto la spesa”.
…al contratto di management
E’ di nuovo Zanini a parlare: “Qualcosa si sta muovendo anche sul versante del modello contrattuale: anche in Italia sta prendendo piede il contratto di management, a discapito dell’affitto d’azienda o della locazione immobiliare. All’estero questo contratto è piuttosto diffuso: esso sposta parte rischio e dei margini in capo alla proprietà dell’hotel, favorendo il più rapido ritorno economico di operazioni immobiliari turistico-alberghiere ben studiate. Realtà emergenti in Italia, per questo tipo di operazioni, sono ad esempio la AKUS Hotels Management e la ORA Hotels. Questo tipo di aziende fornisce all’hotel il direttore, la direzione del personale e cura le scelte commerciali a fronte di un utile commisurato al guadagno dell’albergo stesso. Con questo tipo di contratti il margine per la proprietà si amplia, anche se non c’è più la certezza dell’affitto garantito da fideiussione. La proprietà dovrà così operare una buona scelta per ciò che riguarda la società di management e il gioco sarà fatto, come già accade da tempo all’estero”.
Tornano gli albergatori
Collegato a questo scenario, c’è il fenomeno del “ritorno degli albergatori”, dopo che il settore è stato per anni prateria di conquista da parte degli immobiliaristi la cui preoccupazione era ottenere un affitto garantito, da ora in poi gli hotel verranno comprati e costruiti in funzione del reddito che la gestione può generare. L’hotel-azienda che funziona avrà un valore, l’immobile senza una buona azienda che lo gestisce non sarà richiesto dal mercato. Avranno sempre più rilevanza gli “albergatori” che oltre a costruire l’hotel sanno anche gestirlo.
BOX nel testo
PLANETHOTEL.NET: una realtà sempre più attiva
Quelli descritti nell’articolo sono gli scenari che Planethotel (www.planethotel.net) , dal proprio osservatorio privilegiato, vede aprirsi sul futuro alberghiero dell’Italia. L’azienda, pioniera nel settore (ha ormai otto anni di attività alle spalle, essendo stata fondata nel giugno del 2000), ha oggi tre ambiti di attività: Wellness&Contract, la promozione ed il marketing per le aziende che si rivolgono al settore hospitality, che comprende la gestione del portale www.planethotel.net; Solutions: la formazione e la consulenza, nel campo della promozione e della vendita on line dei servizi turistici e alberghieri per hotel, consorzi e associazioni albergatori (comprende i servizi esclusivi OneBooking e OneInventory, e la gestione del portale Bravoitaly); Real Estate: in collaborazione con le più prestigiose agenzie di intermediazione immobiliare europea, con banche e fondi immobiliari, presenta sul portale proposte di vendita di immobili e attività alberghiere. “E adesso –conclude Zanini- ci stiamo orientando intensivamente alla consulenza. Stiamo seguendo, fra l’altro, due progetti di costruzione di alberghi a Cavalese e Vigevano. Seguiamo passo passo l’intero iter, dalla terra all’avviamento”.
Simone Finotti
(tratto da “GSA” n.11, novembre 2008)
