Verso un approccio “operativo”
Come emerge da quanto sopra tratteggiato, nel processo di determinazione degli standard manutentivi, il passaggio dalle enunciazioni/definizioni teoriche della letteratura ai criteri operativi è risultato/risulta di fatto assai problematico.
In questo contesto è tuttavia intervenuta nel 2004 la norma UNI 11136 “Global Service per la manutenzione dei patrimoni immobiliari. Linee guida”, che ha introdotto – tra l’altro – una definizione di “standard di qualità” e di “standard di servizio” più orientata in un’ottica operativa.
Gli “standard di qualità” vengono definiti come i livelli di qualità prestazionale prefissati dal committente che l’assuntore del servizio deve assicurare attraverso gli interventi manutentivi.
Gli “standard di servizio” sono definiti come le caratteristiche e le frequenze degli interventi manutentivi e le modalità di erogazione/esecuzione del servizio di manutenzione che l’assuntore deve assicurare in funzione degli standard di qualità prefissati dal committente.
Le nuove definizioni espresse dalla norma UNI sono frutto della sintesi concettuale dei criteri metodologico-operativi che hanno ispirato una serie di ricerche e studi settoriali sviluppati in Italia a partire dagli anni ’90.
A questo specifico riguardo, appare utile far riferimento ai contributi forniti in particolare dallo sviluppo di due programmi di ricerca tecnologica applicati a specifici contesti edilizi (rispettivamente, gli edifici ospedalieri e gli edifici di valore storico-architettonico), che si prestano ad essere esaminati e valutati in termini di potenziale trasferibilità per la particolare impostazione “pragmatica”, peraltro impiantata su solide basi di natura metodologico-scientifica.
Il primo (Curcio, 1999 e Tiveron, 1990) parte dal presupposto che la qualità edilizia – intesa come grado di soddisfacimento delle esigenze espresse dagli utenti degli edifici – può essere conseguita definendo in fase progettuale e realizzando in fase costruttiva adeguati livelli di prestazioni del “sistema edilizio”, vale a dire del sistema strutturato di elementi spaziali (sistema ambientale) e di elementi tecnologici (sistema tecnologico) costituenti gli edifici. Il mantenimento nel tempo della prestazionalità degli edifici rappresenta uno degli obiettivi principali della manutenzione.
Partendo da questo presupposto esigenziale-prestazionale, è possibile definire preliminarmente gli standard manutentivi come espressione di differenti livelli di qualità (“standard di qualità”) e di servizio (“standard di servizio”) attribuibili alle attività di manutenzione.
Tali standard – in funzione delle risorse economiche disponibili – possono essere consapevolmente adottati al fine del mantenimento della prestazionalità degli edifici (conservazione di idonei livelli di qualità edilizia).
In tal senso, infatti, per ciascun elemento tecnico edilizio ed impiantistico in cui è possibile preventivamente scomporre un edificio, possono essere individuate distinte opzioni manutentive nell’ambito delle quali la variazione dello standard di manutenzione può essere messa in relazione all’influenza della condizione qualitativa dell’elemento tecnico sulla “prestazionalità” dell’ambiente spaziale in cui agisce.
Nel caso di interventi imposti da norme di legge e/o connessi a problemi di sicurezza, non possono essere consentite possibilità di opzione.
A ciascuno degli standard manutentivi così individuati per ciascuno degli elementi tecnici di un edificio, possono essere abbinate le più opportune strategie manutentive, tipologie di attività manutentive, frequenze temporali, ecc.
Il secondo contributo (Balducci, 1996, 2001) si rapporta operativamente al tema degli standard manutentivi basandosi sul concetto di “sistema di priorità”, attraverso l’individuazione di “aree” di un edificio con richieste di “prestazioni omogenee” ed il loro collegamento a determinate “condizioni di stato” indicative del livello di degrado ammissibile.
Ciò, partendo dal presupposto che l’individuazione di un “sistema di priorità” negli interventi manutentivi da eseguire risulti fondamentale ai fini dell’ottimizzazione delle risorse economiche disponibili, unitamente ad una quantificazione il più univoca possibile delle condizioni di degrado tollerate dagli elementi tecnici, al fine di facilitare la confrontabilità e rendere omogenee le valutazioni del personale addetto ai controlli.
Per le parti edilizie possono essere individuate delle “aree con richieste di prestazioni omogenee”, nelle quali gli elementi tecnici debbano rispettare delle “condizioni di prestazione” (o degli “stati di avanzamento del degrado tollerati”) relativamente a parametri predeterminati di natura estetica, tecnica e funzionale.
Per le parti impiantistiche sarà evidentemente prevalente la relazione con parametri di natura tecnica e funzionale.
Le “condizioni di prestazione” che dovranno essere soddisfatte nelle varie aree dell’edificio da parte degli elementi tecnici (indicative del livello di degrado ammissibile) possono essere espresse da una ragionata combinazione dei parametri di prestazione. Ad esempio:
? Condizione 1: ottimale sul piano estetico, tecnico e funzionale;
? Condizione 2: ottimale sul piano tecnico e funzionale (è ammissibile un abbassamento dei livelli prestazionali relativi a fattori estetici);
? Condizione 3: ottimale sul piano funzionale (è ammissibile un abbassamento dei livelli prestazionali relativi a fattori estetici e tecnici);
? Condizione 4: inaccettabile (presuppone un intervento manutentivo indispensabile).
A seconda delle caratteristiche delle “aree con richieste di prestazioni omogenee” predeterminate, si rende possibile in tal modo articolare schemi differenziati di richieste di “condizioni prestazionali”, associando ad ogni “area interna” o “superficie esterna” le più opportune “richieste prestazionali” in riferimento a caratteristiche quali la tipologia, l’orientamento, la relazione con gli altri edifici, l’uso dell’utenza, ecc.
In questa direzione, lo “standard di manutenzione” si configura come espressione di richieste prestazionali fornite da elementi tecnici o da subsistemi tecnologici in riferimento a soglie di degrado ammissibili, all’interno di un “sistema di priorità” correntemente accettato (dal committente e dall’assuntore di un servizio di manutenzione).
Figura 3 – Evoluzione degli standard qualitativi nel ciclo di vita dell’edificio (Lee, 1993)
Come è evidente, i due contributi di ricerca qui solo sinteticamente presentati non risolvono tout court il problema della definizione ed applicazione operativa degli standard manutentivi: a questo riguardo, si ritiene auspicabile e fondamentale l’attivazione di una serie di azioni mirate rivolte in particolare:
? allo sviluppo di ulteriori programmi di ricerca tecnologica applicata che partano dalla base dei concetti metodologici sopra presentati;
? alla formulazione di specifiche linee guida tecnico-normative in chiave esigenziale-prestazionale;
? all’adozione direttamente sul campo (elaborazione di capitolati e contratti e conduzione di appalti di servizi manutentivi) di approcci tecnici anche sperimentali orientati secondo logiche prestazionali operative.
Figura 4 – Processo di definizione degli standard manutentivi (Curcio, 1999)
Riferimenti bibliografici
– AA. VV., Il Grande Dizionario di Italiano, Garzanti, Milano, 2009;
– M. Balducci, Maintenance scheduling as applied to a building of significant value of the Italian Air Force, in CIB W70 (a cura di), User-oriented and cost effective management, maintenance and modernization of building facilities, CIB, Helsinki, 1996;
– M. Balducci, Programmare la manutenzione: un esempio di applicazione in un edificio significativo del patrimonio edilizio dell’Aeronautica militare italiana, in “Bollettino Ingegneri”, n.7/8, 1996;
– M. Balducci, Manutenzione programmata per i beni storico-architettonici, Rapporto di ricerca, 2001;
– M. Balducci, Standard di manutenzione, in S. Curcio (a cura di), Lessico del Facility Management. Gestione integrata e manutenzione degli edifici e dei patrimoni immobiliari, Terotec – Il Sole 24 Ore, Milano, 2003;
– S. Curcio, Modelli e strumenti di management per la manutenzione: innovazione, formazione e sperimentazione, in S. Curcio (a cura di), Manutenzione dei patrimoni immobiliari. Modelli, strumenti e servizi innovativi, Maggioli, Rimini, 1999;
– HMSO (a cura di), Report of the Committee on Building Maintenance, DOE/HMSO, London, 1972;
– Norma UNI 11136:2004, Global Service per la manutenzione dei patrimoni immobiliari. Linee guida, UNI, Milano, 2004;
– R. Lee, Manutenzione edilizia programmata. Strategie, strumenti e procedure, Hoepli, Milano, 1993;
– C. Molinari, Procedimenti e metodi della manutenzione edilizia. La manutenzione come requisito di progetto, vol. I, Esselibri, Napoli, 2002;
– A. Tiveron, La manutenzione. Un problema per l’edilizia, Dei, Roma, 1990;
– D. Woodbine Parish, Building Maintenance, DHSS/HMSO, London, 1974.
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Manuele Balducci*
* Responsabile “CenTer” – Centro documentazione Terotec on web
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