Dallo “standard corrente accettabile”…
Nella definizione di manutenzione suggerita dal Building Maintenance Committee britannico negli anni ’70 (“Lavoro intrapreso con lo scopo di mantenere, restaurare o migliorare ogni attrezzatura, vale a dire ogni parte del fabbricato, i suoi servizi e l’area circostante, sino ad ottenere uno standard corrente accettabile e per garantire la funzionalità e il valore del complesso edilizio”) viene introdotta la nozione di “standard corrente accettabile” che, dal tenore generale della definizione, si può supporre più elevato dello standard iniziale e che, in ogni caso, lega la definizione dello standard alla variabilità nel tempo, coerentemente con il concetto di obsolescenza e variabilità dei requisiti.
Negli stessi anni e sempre in Gran Bretagna, il “Woodbine Parish Report”, ampliando ed applicando la definizione di manutenzione del British Standard agli edifici sanitari ed ospedalieri, introduce il riferimento alle “risorse disponibili”. In base a ciò, lo standard viene in realtà determinato dall’ammontare di risorse finanziarie stanziate per la manutenzione, piuttosto che in base a una valutazione dei vantaggi che si possono ottenere mantenendo l’edificio in determinate condizioni.
La manutenzione, in una logica più funzionale, può essere definita pertanto come la funzione di controllo delle condizioni di un fabbricato, in modo tale che queste si mantengano entro limiti ben determinati, riferendo la parola “controllo” ad un’attività programmata in modo tale da raggiungere un determinato risultato finale e prevedendo un “intervallo di accettabilità” compreso tra un limite inferiore e un limite superiore all’interno dei quali debbono mantenersi le condizioni di un edificio.
… agli “standard appropriati”
L’individuazione degli “standard appropriati” di un edificio è un’operazione-chiave per determinare le caratteristiche quali-quantitative degli interventi di manutenzione da eseguire. Il concetto di “standard accettabile”, citato nelle definizioni richiamate, non implica che sia definito/definibile uno standard assoluto che risulti soddisfacente in tutti i casi.
Mentre alcuni requisiti, come ad esempio la stabilità strutturale, hanno un’applicabilità universale, altri dovrebbero essere determinati su basi economiche e sociali a seconda delle esigenze del proprietario o dell’utente. Tra i fattori che dovrebbero essere presi in considerazione: aspetti politici, legali e finanziari, previsioni di future attività, condizioni di mercato, regolamentazioni fiscali e costo della manodopera. Appare chiaro che, a seconda delle esigenze delle diverse organizzazioni, dovranno essere inevitabilmente definiti modelli di manutenzione diversi.
Può risultare logico ragionare in termini di “campo di accettabilità”, fissando, ad esempio, un criterio in base al quale viene definito un “limite superiore” e un “limite inferiore”. Il limite superiore è determinato dai costi necessari per realizzarlo, mentre il limite inferiore è dato dalla crescente probabilità di un guasto che implica, non solo maggiori costi di riparazione, ma anche disagi nel regolare utilizzo dell’edificio.
Lo schema riportato in Figura 2 si riferisce chiaramente alle prestazioni funzionali e presuppone una regolarità del processo di degrado che, alla fine, porterà al guasto. Questo tipo di rappresentazione, tuttavia, non descrive in modo sufficientemente accurato il comportamento di numerosi elementi di un edificio: alcuni di essi mantengono condizioni costanti durante l’intero ciclo di vita, mentre altri sono soggetti ad improvvisi e imprevedibili guasti.
Nella maggior parte dei casi in edilizia la non efficienza è l’apice di un processo di deterioramento che può durare anni, talvolta decenni. In questo andamento è possibile individuare degli stadi intermedi tra i due estremi di perfetta efficienza da un lato e di deterioramento dall’altro, che coincidono con altrettanti livelli prestazionali. Si tratta di stabilire quando questi livelli non sono più accettabili.
Lo schema rappresentato in Figura 3, per quanto richieda degli adattamenti rispetto alle caratteristiche del particolare elemento in esame, è comunque più vicino alla realtà.
Tuttavia, una volta analizzati i particolari requisiti di ogni elemento, occorrerà prendere in esame i seguenti ulteriori aspetti-chiave:
? gli “aspetti fisici”, in relazione alle “condizioni” e alla “funzionalità” degli elementi tecnologici e del sistema ambientale;
? gli “aspetti temporali”, in relazione ai periodi e alle cadenze in cui gli interventi manutentivi devono/possono essere effettuati;
? gli “aspetti economici”, in relazione alle risorse disponibili ed effettivamente utilizzabili per gli interventi.
Figura 1 – Relazione tempo/manutenzione (Lee, 1993)
Figura 2 – Criteri di manutenzione in relazione al tempo (Lee, 1993)
