Le norme in fase di approvazione
Il progetto normativo avviato dalla Commissione CEN TC 348 è attualmente concentrato su quattro nuove norme messe in cantiere e sviluppate sulla base delle due norme quadro già approvate.
Queste norme, attualmente in corso di approvazione, rappresentano un significativo ed ulteriore lavoro di approfondimento ed ampliamento del modello di FM già assunto, con l’obiettivo, in particolare, di descriverne nel dettaglio processi e procedure inerenti in particolare agli aspetti centrali della qualità, del benchmarking e della misurazione delle prestazioni.
- La norma prEN 15221-3
La norma prEN 15221-3 “Linee Guida per la qualità nel FM” evidenzia il difficile quanto arduo tentativo di trasferire i dettami della norma ISO 9001 al mercato del FM, allo scopo di ottenere, migliorare e misurare la qualità nel campo specifico di applicazione dei servizi integrati di FM.
Il percorso obbligato che conduce alla massimizzazione della congruenza e della conformità tra le esigenze e le aspettative di qualità poste alla base della soddisfazione del cliente, parte dalla traduzione delle “esigenze” esplicite ed implicite in “requisiti” oggettivi.
In questa direzione, nel processo di costruzione del sistema “esigenze-requisiti”, assume fondamentale importanza la corretta definizione dei “Key Performance Indicator – KPI” e dei “Service Level Agreement – SLA”, elementi questi determinanti per una puntuale realizzazione di capitolati di appalto su base prestazionale.
- La norma prEN 15221-4
La norma prEN 15221-4 “Tassonomia del FM” si pone lo scopo di realizzare un sistema di classificazione dei servizi di FM prioritariamente finalizzato a costruire una struttura per inquadrare le analisi di benchmarking in ambito europeo, definendo le interrelazioni tra gli elementi e la struttura gerarchica che caratterizzano i servizi stessi, i termini ad essi associati e i principi per la definizione dei costi. La struttura di classificazione si fonda sui concetti di base già introdotti dalla norma 15221-1, che vedono il campo di applicazione del FM suddiviso in due macro-gruppi: spazio-infrastrutture, persone-organizzazione.
Figura 2 – Il modello di definizione dei costi dei servizi di FM delineato dalla norma prEN 15221-4
- La norma prEN 15221-5
La norma prEN 15221-5 “Processi del FM” riepiloga e chiarisce concetti già espressi nelle altre norme, attraverso schemi esemplificativi del processo di FM a livello strategico, tattico e operativo, applicabili da parte di committenti e fornitori di servizi.
- La norma prEN 15221-6
La norma EN 15221-6 “Misurazione degli spazi per il FM” nasce allo scopo di uniformare a livello europeo i criteri e metodi per il calcolo delle superfici degli edifici, al fine di stabilire una base comune di riferimento per la pianificazione, la progettazione, la gestione delle aree e degli spazi in funzione in particolare degli aspetti di costo e benchmarking.
Le norme europee per i servizi di manutenzione
Sempre in ambito CEN opera a livello europeo la Commissione CEN TC 319 “Maintenance”, concentrando la propria attività sui servizi di manutenzione.
Su questo fronte si segnalano in particolare la produzione della norma EN 15341 “Indicatori di prestazione per la manutenzione” e della norma prEN 15331 “Criteri di progettazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione degli immobili”, attualmente in fase di approvazione.
La norma 15341 del 2007 fornisce e classifica un sistema di indicatori per misurare le prestazioni nell’ambito della manutenzione di un edificio prendendo in considerazione l’insieme degli aspetti tecnici, economici ed organizzativi che influenzano le prestazioni e rispetto ai quali vengono misurati, valutati, confrontati e controllati i relativi risultati in funzione degli obiettivi di qualità prefissati.
La metodologia adottata per la selezione e l’utilizzo degli indicatori di prestazione per la manutenzione è basata sullo sviluppo di una fondamentale fase propedeutica di analisi e definizione degli obiettivi di qualità che si intendono perseguire attraverso il servizio di manutenzione.
La norma prEN 15331 costituisce il recepimento europeo della norma quadro italiana UNI 10604:1997 per i servizi di manutenzione rivolti agli immobili1.
Figura 3 – Il modello di processo dei servizi di manutenzione per gli immobili delineato dalla norma prEN 15331
Il progetto di norma, in tal senso, recepisce il notevole lavoro di approfondimento e di studio già condotto dall’UNI in materia di manutenzione dei patrimoni immobiliari (Sottocommissione 3 della Commissione “Manutenzione”), ratificando un modello processuale comune per la progettazione, la gestione e il controllo dei servizi di manutenzione.
Dalla lettura del modello emerge tutta la complessità del processo di gestione della manutenzione di un immobile che deve prioritariamente relazionarsi e uniformarsi alle indicazioni scaturenti dalle strategie adottate della proprietà, al fine di modulare coerenti politiche e strategie di servizio manutentivo in un’ottica di efficienza, efficacia, economicità e qualità.
