(tratto da “FMI- Facility Management Italia” n.8, Luglio-Settembre 2010)
In Europa, al significativo sviluppo del mercato dei servizi di Facility Management non ha fatto ancora riscontro un parallelo sviluppo di un adeguato corredo di indagini e studi di mercato. Diversi paesi europei hanno prodotto analisi e rapporti settoriali di natura economica senza mai tuttavia fornire livelli appropriati di sistematicità e attendibilità. Diversi sono i fattori che ostacolano gli avanzamenti in tal direzione, rimandando il più delle volte alla complessità intrinseca di questo nuovo mercato tipicamente strutturato per “filiere”. Un’articolata ricerca tedesca condotta in ambito universitario ha tuttavia di recente fornito, oltre che una prima “fotografia” realistica del mercato a livello europeo, anche spunti e criteri innovativi di approccio metodologico-operativo che si prestano ad essere attentamente analizzati, pur considerandone gli inevitabili limiti propri di uno studio “pionieristico” in materia. Al riguardo, “FMI” ha intervistato Sven A. Teichmann, autore della ricerca.
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Nonostante in Europa il mercato dei servizi di Facility Management sia una realtà economica ormai sempre più significativa, ad oggi non esistono ancora analisi e stime complessive attendibili ed aggiornate. Da cosa è determinato questo deficit?
Esistono diversi studi e prospetti che forniscono informazioni riguardo alla dimensione del mercato nei singoli paesi, ma finora non è stato ancora elaborato un modello di analisi che consenta di esaminare il mercato su scala europea. Il problema risiede fondamentalmente nel fatto che i parametri di analisi utilizzati sono diversi da nazione a nazione, non esistendo criteri univoci di standardizzazione dei dati sotto il profilo strutturale, tipologico, temporale e dimensionale. Risulta pertanto assai difficile comparare in modo oggettivo i diversi dati.
Qual è la natura più specifica di questi fattori ostativi?
Questi problemi derivano fondamentalmente dalla natura intrinseca del mercato del Facility Management che si esprime per complesse ed articolate “filiere” di servizi. Basti pensare, ad esempio, alla complessità a monte di schematizzare per macro-tipologie i servizi stessi: dai servizi per i beni territoriali/urbani/immobiliari, a quelli per gli spazi, fino a quelli per le persone. Ed ancora ad un livello più analitico: dalla manutenzione alla gestione energetica, dalle pulizie all’igiene ambientale, dall’anagrafica alla gestione degli spazi, dal call center all’ITC, dalla sorveglianza al catering, e così continuando. Per arrivare alle classificazioni di “sotto-filiera”: dalla manutenzione edile a quella impiantistica, dalla manutenzione del verde a quella degli arredi urbani, dalla manutenzione delle strade a quella della segnaletica, ecc.
Occorre peraltro considerare anche un altro elemento ostativo: la sostanziale difficoltà di individuare fonti organiche e aggiornate di riferimento per l’acquisizione degli stessi dati di base.
Che tipo di approcci e metodologie occorre adottare per tentare di superare questa situazione?
In questo contesto di difficoltà comuni oggettive, occorre di certo impegnarsi nel definire e adottare metodologie innovative di studio e di analisi che consentano di attenuare se non superare i problemi che solo parzialmente e sinteticamente ho tentato di prospettare: una strada può essere indicata dal programma di ricerca che stiamo conducendo da alcuni anni in Germania, presso l’ “International Real Estate Business School” dell’Università di Regensburg, con un’apposita struttura di lavoro coordinata dal Prof. Karl-Werner Schulte.
Può illustrarci i criteri generali di impostazione della ricerca?
La ricerca è partita dall’esame dei dati desunti da studi già condotti (tra cui, in particolare, “IC Market Tracking Facility Services in Europe” di Interconnection Consulting Group) o realizzati ex novo su 41 paesi: 27 membri dell’Unione Europea e altri 14 paesi aggiuntivi. I paesi sono stati suddivisi effettuando una segmentazione geografica del mercato in sei gruppi:
- Europa Centrale;
- Europa Settentrionale;
- Europa Occidentale;
- Europa Meridionale;
- Europa Orientale;
- Europa Sud-Orientale.
Lo studio quindi si è concentrato su un aspetto di fondo: quali parametri utilizzare per una definizione quanto più attendibile delle caratteristiche quali-quantitative dei diversi mercati nazionali e del mercato complessivo europeo.
A tal fine sono stati individuati quattro parametri-chiave per ciascun paese oggetto di analisi:
- § la correlazione della spesa per i servizi di Facility Management rapportata al prodotto interno lordo (PIL);
- § la tipologia di mercato riferita ai diversi modelli di sviluppo nazionale;
- § i livelli in percentuale di esternalizzazione ;
- § i tassi in percentuale di crescita .
Quali sono in sintesi le risultanze della ricerca?
Attraverso complesse operazioni di interpolazione dei dati riferiti a questi parametri-chiave, sono state individuate quattro fasce di mercato riferite ai paesi esaminati:
- § fascia di mercato “avanzato”
- § fascia di mercato “sviluppato”
- § fascia di mercato “emergente”
- § fascia di mercato “pre-emergente”.
La stima della dimensione complessiva del mercato a livello europeo supera i 650 miliardi di euro, di cui quasi il 65% (oltre 420 miliardi di euro) è concentrato nei cinque paesi ad economia più avanzata (Germania, Regno Unito, Francia, Italia e Spagna).
Se si esaminano le sei differenti aree geografiche individuate, si evidenzia come la quota di mercato più rilevante è espressa dall’Europa Settentrionale (nel cui ambito il Regno Unito detiene a sua volta in assoluto la quota di mercato più significativa dimensionalmente a livello europeo). Seguono l’Europa Centrale quella Occidentale e quella Meridionale, con quote di mercato simili. Ad una certa distanza, si pongono infine l’Europa Orientale e Sud Orientale.
In conclusione, quali possono essere le prospettive di lavoro?
Di fatto questa ricerca – sia pur con gli evidenti limiti di sperimentazione ed approssimazione tipici dei prototipi di studio – costituisce un modello innovativo di riferimento metodologico-operativo a cui possono ispirarsi successivi studi, anche perfezionando e calibrando ulteriormente i meccanismi di analisi assunti, ad esempio con l’introduzione di nuovi e/o più mirati parametri di natura economica, funzionale e tipologica.
Dopo una prima fase di studi necessariamente “pionieristici”, è quanto mai necessario l’avvio “concertato” di una nuova stagione di indagini, sia a livello comunitario che di singoli paesi, al fine di fornire sempre più mirati, affinati, aggiornati ed attendibili strumenti di stima, osservazione e interpretazione dell’ormai matura ed importante realtà di mercato rappresentata dalla filiera dei servizi di Facility Management.
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Federico Icona*
* Docente Università di Regensburg – “International Real Estate Business School
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Tabella 1 – Stima del livello di outsourcing e dei tassi di crescita del mercato dei servizi di FM: comparazione tra i cinque paesi ad economia più avanzata e le quattro fasce tipologiche di mercato individuate
Tabella 2 – Stima e struttura della dimensione del mercato dei servizi di FM in Europa
Tabella 3 – Distribuzione della dimensione stimata del mercato dei servizi di FM rispetto ai diversi paesi europei raggruppati per aree geografiche
